Los inversionistas han estado comprando acciones de empresas inmobiliarias, de transporte y bancarias mexicanas a medida que aumenta el optimismo por un auge del nearshoring. Empresas como Vesta, Fibra Prologis y Fibra Terrafina han visto los beneficios de la tendencia y han experimentado subidas de sus acciones, superando al principal índice bursátil de México.
La alta demanda de parques industriales en el norte de México está impulsando las rentas y los ingresos al alza, revelando a los REIT como beneficiarios naturales del nearshoring.
Los resultados de la novena encuesta anual del mercado industrial de WMRE muestran que el campo inmobiliario industrial sigue firmemente afianzado como uno de los sectores más atractivos. Además, encuestas anteriores de la publicación especializada en Real Estate, han clasificado sistemáticamente a los segmentos industrial y multifamiliar como los más atractivos para los inversores.
Los tipos de inmuebles más demandados son las instalaciones de almacenamiento/distribución, con un 55%, seguidas de las instalaciones de última milla, con un 45% y las industriales flexibles con un 37%.
La venta y posterior arrendamiento de inmuebles industriales se ha visto menos afectada por la subida de los tipos de interés, ya que el mecanismo de financiación es más ventajoso que otras alternativas de financiación empresarial, como los préstamos comerciales o los bonos corporativos. Sigue siendo un mercado razonablemente activo.
Pero existen otros segmentos que también se han visto altamente beneficiados con la deslocalización cercana, como los grupos de transporte. Los grupos aeroportuarios mexicanos también se han comportado mejor que el índice de referencia.
El Grupo Aeroportuario del Centro Norte se disparó un 34% en el primer trimestre, mientras que el Grupo Aeroportuario del Pacífico subió un 27%, superando a sus homólogos europeos como Aeroports de París y Fraport.
Además, se espera que los bancos locales se vean favorecidos con el aumento en las exportaciones, las cuales ya reportaron un crecimiento del 12% anual a finales de 2022. Como resultado, se espera que los bancos regionales experimenten un aumento de los préstamos comerciales.
A pesar del escepticismo en torno a la idea de que la reorganización de las cadenas de suministro dará lugar a un aumento significativo de las entradas de capital a corto plazo, las empresas están mostrando una clara tendencia a trasladarse más cerca de Estados Unidos para diversificar el riesgo y reducir su dependencia en China.
Existen, sin embargo, algunas áreas en las que México podría mejorar, como en el sector energético. Las limitaciones en este sector hacen temer que una afluencia de nuevas fábricas pueda sobrecargar la red eléctrica. Economistas de Morgan Stanley consideran que México no está preparado para una nueva oleada de nearshoring y que ha invertido poco.
No obstante, las empresas tienen un sólido apetito por trasladarse a Estados Unidos, y mientras algunas zonas de México sí son más riesgosas que otras, por lo que voltear hacia el estado de Coahuila, específicamente en la Zona Industrial Miravalle, en el noroeste de Torreón sería una alternativa.
